Srijeda, 03. Veljača 2010.

GRADSKA IMOVINA

Poluotok treba novi život

- Imamo 270 Ugovora o zakupu, od kojih neki koriste prostor bespravno, te je protiv njih podnesena tužba za iseljenje i tu sud odrađuje svoje. Od ovog ukupnog broja, njih 20-ak je dužno 6 mjesečnih zakupa, a neki i više – Rajko Jurin

Rajko Jurin, pročelnik Odjela za gospodarenje gradskom imovinom

Žila kucavica grada - Kalelarga, posljednjih mjeseci je sve praznija što se sve češće može primijetiti i po tome koliko je poslovnih prostora zapušteno ili je zatvoreno, a za što je, jedni kažu, kriva recesija, dok je s druge strane poznato kako ovaj dio grada već godinama polako umire. Istražili smo kakva je situacija s poslovnim prostorima u vlasništvu Grada, ima li problema u naplati zakupa prostora, te što je s eventualnim otkazivanjem ugovora.

Bankarska garancija uvjet

U želji da se pokušaju spasiti mali obrtnici u zakupu poslovnih prostora u vlasništvu Grada Zadra, neke odluke o uvjetima za davanje u zakup poslovnog prostora su u krajem prošle godine promijenjene na sjednici Gradskog vijeća Grada Zadra, jer će u suprotnom mali obrtnici nestati. Za postojeće zakupce koji izvršavaju sve svoje obveze iz Ugovora o zakupu, te isključivo uredno podmiruju sve dospjele obveze, izmjenom Zakona o zakupu iz 2004. godine navedeno je da po isteku Ugovora o zakupu, Grad nije obvezan objaviti javni natječaj za taj poslovni prostor, nego novi ugovor ponuditi dosadašnjem zakupcu, koji ga, ukoliko je suglasan, potpisuje, ali na vremenski rok ne duži od deset godina, a sve s intencijom zaštite malih obrtnika. Izmjene u ovakvim ugovorima, koje se odnosne na cijenu četvornog metra, jasno je, ovise o situaciji na tržištu koja ih diktira.U situaciji kada zakupodavac ponudi taj poslovni prostor dotadašnjem zakupcu po većoj cijeni, a koju ovaj ne prihvaća i odbija, raspisuje se javni natječaj i to po početnoj cijeni koja je ponuđena dotadašnjem korisniku prostora. To je bila i namjera zakonodavca kako bi zaštitio male obrtnike kako ih ne bi "pojele" velike tvrtke ili dioničarska društva.Ne baš lijepi običaj ponuditelja bi najčešće bio "lupetanje", odnosno nuđenje pet puta većih cijena za poslovni prostor koji u konačnici uopće ne bi plaćali, niti bi snosili posljedice tog svograzmetanjaiznosima. Kraći kraj izvukli bi mali obrtnici, a nešto duži zbog jamčevine Grad Zadar kao vlasnik prostora.Najvažnija izmjena u posljednjem oglašenom javnom natječaju za davanje u zakup poslovnih prostora, čije je javno otvaranje ponuda bilo 28. siječnja, je bezuvjetna bankarska garancija, najjači instrument osiguranja plaćanja, u ukupnom iznosu od dvogodišnje zakupnine koja je morala biti sastavni dio ponude pored već postojeće bjanko zadužnice.Jučerašnji javni natječaj je donio još nekoliko izmjena. Prva je da su potencijalni zakupci mogli svoje zatvorene ponude dostaviti i u pisarnicu Grada Zadra sekundu prije 13,00 sati i javnog otvaranja ponuda.Rok zakupa poslovnih prostora ograničen je na dvije godine i to najviše zbog visine cijena koje su prilagođene sadašnjoj situaciji na tržištu, kao i činjenice da se u ovom razdoblju može uočiti tko će od novih zakupaca uredno izvršavati svoje obveze iz Ugovora o zakupu, te pokazatikako im je ovaj prostor potreban za rad. Poznata je priča o dugovanjima zakupaca, ali i sporost rješavanja sudskih procesau kojima se Grad Zadar spori oko vlasništva pojedinih poslovnih prostora. O svemu ovome razgovarali smo s Rajkom Jurinom, pročelnikom Odjela za gospodarenje gradskom imovinom.

Nema više ponuda bez pokrića

Najstariji je legendarni Vjeko

Ako se i niste nikad fotografirali u studiju "Foto Vjeko", malo je vjerojatno da ne znate gdje se nalazi najstarija foto radnja u Zadru. Vjekoslav Surać je zakupac ovog gradskog prostora od 1951. godine, kad je na mjestu gdje se gasilo vapno odlučio otvoriti foto radnju. Od tada redovno plaća najam i to za svih 70 kvadrata, čija polovica u stražnjem dijelu nema ni dva metra visine i idealna je jedino za skladište.Vlasnik prostora, Grad Zadar, imao je i ima razumijevanja kad se kasni s plaćanjem zakupa, ali zbog zateznih kamata nastoji redovno podmirivati mjesečni zakup. Surać smatra kako bi visinu zakupnine trebalo smanjiti jer je stari dio grada postao mrtav, izuzev dva mjeseca turističke sezone. Kako je u zakupu već 59 godina, produljenje Ugovora o zakupu ovog poslovnog prostora Grad će 2014. godine prvo ponuditi njemu. Suradnja s Gradom je, kako nam je kazao, korektna.

U Odluci o uvjetima i postupku javnog natječaja donesene u prosincu uveli ste neke novosti. O kojim se izmjenama radi?

- Sada je dovoljno da u natječaju sudjeluje samo jedan ponuditelj, te da je ponuđena zakupnina jednaka ili veća od početne. Natječaj se prije mogao provoditi na dva načina. Sustavom zatvorenih ponuda i javnim nadmetanjem - usmenim nadmetanjem o visini zakupnine, kada su morala postojati dva kandidata, mislim da u praksi nismo nikad sproveli takvo nadmetanje.Bitna razlika je postupak javnog nadmetanja. Prije su se ponude morale dostaviti do izvjesnogdatuma, recimo, tri dana prije otvaranja javnih ponuda, a sada se ponuda i dokumentacija može predati sekundu prije samog čina javnog otvaranja, čime smo pokušali odstraniti sve moguće sumnje. Rok za zakup prostora smo smanjili na dvije godine.Nadamo se da ćemo i mi kao Europa krenuti na bolje, te da će tada cijene zakupa skočiti, jer sada su prilagođene situaciji. Jednako tako, ponuditi ćemo zakupcu manju cijenu ako se situacija pogorša,isključivo ako je bio uredan platiša sa svim podmirenim dospjelim obvezama. Zaista, u posljednjih godinu dana, većina poslovnih prostora na Poluotoku, koji je inače najbolja lokacija u gradu, radi u otežanim uvjetima. Ljudi slabo obilaze dućane, a kamoli kupuju. Smatram da cijene zakupa u zadnjem natječaju nisu visoke, niti da su ikad bile previsoke. To su sve cijene koje ponuditelji sami izlicitiraju i da bi se izbjegle neke "nebulozne" ponude, uveli smo osiguranje plaćanja, to jest, bezuvjetnu bankarsku garanciju plativu na prvi poziv, u visini od dvije godišnje zakupnine.

Za koliko poslovnih prostora je Grad Zadar zakupodavac i koliko je njih praznih? Podmiruju li se zakupnine uredno? Kolika dugovanja zakupaca Grad tolerira i može li zabraniti korištenje prostora onima protiv kojih se vodi spor?

- Imamo 247 urednih Ugovora o zakupu, 130 dodijeljenih raznim Udrugama bez plaćanja, 63 prazna neuvjetna poslovna prostora, a s 11 se vodi sudski spor, od čega je sedam vlasničkih sporova i četiri s ovrhom za iseljenje, jer koriste prostor bespravno. Od ovog ukupnog broja, njih 20-ak je dužno 6 mjesečnih zakupa, a neki i više. Zajedno s gradonačelnikom sam zadnjih mjesec dana napravio listu dužnika, te smo ih zvali na razgovor. Oni su predložili dinamiku plaćanja. U situaciji kada se borimo za svako radno mjesto, nije u interesu "ubiti" partnera, a oni su nama partneri. Ima nešto i otkaza zakupa, ali su to prostori na lošijim lokacijama. One s kojima se vodi sudska parnica, naravno ne možemo izbaciti, jer smo prije svega legalisti. Sudu je predana tužba za njihovo iseljenje, zatim slijedi ovrha, te svi iziđu iz prostora kad tad. Činjenica je da je sud prenatrpan i da nismo zadovoljni brzinom kojom se sve obavlja. Mi se ne možemo miješati u rad sudstva i njihove odluke, jer suprava Grada Zadra kao jedinice lokalne samouprave jednaka pravima svih građana i nemamo prednost ni pred kim.

Možete li mi reći kako bi Grad Zadar – zakupodavac reagiraou slučaju sljedeće hipotetske situacije: Jedan od zakupaca ima u zakupu više poslovnih prostora, od kojih je jednom zakup na pet godina i posluje jako loše. Obzirom da ni stara kao ni nova Odluka o davanju u zakup poslovnog prostora ne dopušta davanje prostora u podzakup, zakupac je odlučio ne poslovati u tom prostoru, ali i dalje redovno plaća njegov zakup, jer ne želi otkazati Ugovor i tako prepustiti prostor nekom od svojih konkurenata.

- To se ne može dogoditi, jer jedan od uvjetnih raskida Ugovora je da se djelatnost mora obavljati. Znači, nije u interesu Grada da taj prostor bude zatvoren i ne radi. Grad ima prava za raskidom, što je navedeno u Ugovoru.

Stop mešetarenju

U ožujku istječe rok za kavanu Lovre

- Tekstil d.o.o. s 8 poslovnih prostora i rokom zakupa do 2014. godine. Od toga je jedan prostor bivše vlasništvo Grada Zadra jer je vraćeno obitelji Borelli.- Jadera d.o.o. s 9 poslovnih prostora, od čega su tri u zakupu, s različitim rokovima Ugovora. Prvi rok zakupa istječe zabar/kavanu Lovre, na Narodnom trgu,25. ožujka ove godine. Tri prostora su bivše vlasništvo Grada, izgubljeno sudskim sporovima, a za tri se vode sudski sporovi.- Ljekarne imaju u zakupu šest poslovnih prostora. Prvoj kojoj istječe rok zakupa 1. kolovoza 2011. godine je Ljekarna na adresi Bana Jelačića.- Sonik d.o.o. sa zakupom šest prostora s različitim rokovima zakupa. Prvom, trgovini na malo, hranom, pićem i duhanskim proizvodima, istječe 15. travnja ove godine, na Obali Kneza Branimira.- Tekstil Zadar d.o.o. sa zakupom 5 prostora, kojima svima rok zakupa istječe 1. ožujka 2014. godine.

Može li se na natječaj prijaviti zakupac koji ima već u zakupu neki od vaših poslovnih prostora, ali prema Gradu ima i dugovanja?

- Ne može, kao što se nije moglo ni prije kada smo to kao uvjet stavljali u natječaj, ali smo to tek sada ugradili i u odluku o uvjetima i postupku natječaja. Onaj koji ima bilo kakvih dugovanja prema Gradu, mora podmiriti sva dugovanja i dospjele obveze, jer u suprotnom ne može uopće sudjelovati. Može poslati molbu, ali se ona neće uvažiti. Dakle, ne smije imati dugovanja ni po jednoj osnovi, bilo da se radi o podmirivanju komunalne naknade ili ne znam čemu.

Od sedam poslovnih prostora iz objavljenog natječaja, najskuplji, najatraktivniji ali i najveći – 95 metara četvornih, je onaj u ulici E. Kotromanić 3, predviđen za obavljanje više djelatnosti – trgovinu na malo obućom, proizvodima od kože, odjećom ali i pripremanjem i usluživanjem pića. Mislite li da ćete ga uspjeti iznajmiti obzirom na situaciju? Postoji li mogućnost da se prepolovljen da u zakup?

- Prostor je najskuplji zbog velike kvadrature i najinteresantniji zbog lokacije. Vidjet ćemo kakav će biti interes. Moja predviđanja su da neće biti baš puno ponuda, te da ih za neke prostore neće uopće biti. Prostor u ulici E. Kotromanić 3 dobit će na vrijednosti još i više kada se uredi Trg Petra Zoranića, te, kao i većinaposlovnih prostora, predviđen je za više djelatnosti. Ako se dogodi da ne bude ni jedne ponude, razmišljat ćemo da ovaj prostor podijelimo na dva. U pismima namjere ponuđača za zakup prostora, u kojima navode kojom bi se djelatnošću bavili, mi ih podržavamo jer to nama olakšava posao. Temeljem tih upita dopuštamo da se prostor koristi za neku novu djelatnost koja ovisi o lokaciji, ali, naravno, nećemo na Kalelargu staviti, primjerice, željezariju.

Spomenuli ste Kalelargu. Neki su mišljenja kako je teško doći do poslovnog prostora na njoj. Koliko Grad Zadar ima poslovnih prostora koji se na njoj nalaze, bez obzira na činjenicu da su neki smješteni na njoj ali imaju ulaz iz drugih ulica na kojima su i registrirani adresom?Može li svaki građanin dobiti odgovor od vašeg Odjela za gospodarenje gradskom imovinom na pitanja tko je zakupac tih prostora i do kad ima važeći Ugovor o zakupu?

- Na Kalelargi, odnosno poslovnih prostora okrenutih prema Širokoj ulici, ima 12. Neki su od njih uredski prostori na drugom katu, a podaci o zakupcima tih prostora ili bilo kojih drugih u vlasništvu Grada, mogu se dobiti uvijek. Oni su transparentni i prilikom upita građana nastojimo ih uvijek obavijestiti o narednim natječajima za zakup slobodnih prostora.

L.K.

Želite li komentirati?